Umowa sprzedaży
Kodeks cywilny definiuje umowę sprzedaży jako umowę, która wywołuje zobowiązanie każdej ze stron – sprzedający zobowiązany jest do przeniesienia prawa własności rzeczy oraz wydania tej rzeczy, a kupujący zobowiązany jest do zapłaty ustalonej ceny i odebrania rzeczy. Co do zasady cena sprzedawanej rzeczy powinna odpowiadać wartości rynkowej. Sprzedaż jest więc umową odpłatną i wzajemną.
Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest przedsiębiorstwo, wymagana jest forma pisemna z podpisami stron poświadczonymi notarialnie. Jeżeli natomiast przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub spadek, wymagana jest forma aktu notarialnego.
Akt notarialny obejmujący umowę sprzedaży nieruchomości zawiera szczegółowy opis nieruchomości wraz z uwzględnieniem ewentualnych obciążeń, postanowienia dotyczące ceny i sposobu jej zapłaty oraz terminu wydania nieruchomości. Umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego może również zawierać inne postanowienia w zależności od sytuacji i potrzeb obu stron.
W celu sporządzenia umowy sprzedaży strony zainteresowane zobowiązane są do złożenia w kancelarii wymaganych dokumentów jak i stosownych oświadczeń. Dokumenty do zawarcia umowy sprzedaży mogą się różnić w zależności od stanu faktycznego, prawnego i stanu wynikającego z księgi wieczystej dla konkretnej nieruchomości. Istotną kwestią jest fakt, iż przeniesienie prawa własności nieruchomości na stronę kupującą następuje w chwili zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, bez względu na to, czy strona sprzedająca otrzymała całość ustalonej ceny. Wyjątek stanowią umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla których zostały założone księgi wieczyste, ponieważ skuteczność przeniesienia prawa zależna jest od ujawnienia nowego użytkownika wieczystego lub uprawnionego w dziale II księgi wieczystej.
Jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta – notariusz zamieszcza w tym akcie notarialnym wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. W sytuacji, gdy zakup nieruchomości dokonywany jest ze środków pochodzących z kredytu bankowego, do umowy strona kupująca okazuje stosowne zaświadczenie wydane przez bank, który udzielił kredytu. W takim przypadku w akcie notarialnym zostanie również ustanowiona hipoteka na rzecz banku, a notariusz pobierze od strony kupującej związane z ustanowieniem hipoteki opłaty. Notariusz jest obowiązany przesłać właściwemu sądowi wieczystoksięgowemu wypis takiego aktu notarialnego. Notariusz, przy dokonywaniu czynności, pobiera również należną opłatę sądową za dokonanie wpisu, którą przekazuje na rachunek bankowy sądu.
Umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Kupujący jest podatnikiem, a podatek, w odpowiedniej stawce pobierany jest przy uwzględnieniu wartości przedmiotu sprzedaży.
